Arsa payı nedir?

Kat mülkiyetine geçmiş bir binada her daire ya da dükkân, binanın oturduğu arsanın belli bir payına sahiptir. Tapuda "500/2400 arsa paylı 3 numaralı bağımsız bölüm" gibi yazan kısım bu paydır. Arsa payı, bağımsız bölümün arsa üzerindeki ortaklık oranını gösterir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesine göre arsa payları bağımsız bölümlerin değerleri oranında tahsis edilir. Yani büyük, yüksek katta, manzaralı ya da ticari değeri olan bir bölümün payı daha büyük olmalıdır. Kanun payda için sabit bir sayı belirlemez. Uygulamada 1.000, 2.400, binanın toplam m²'si gibi farklı paydalar görülür.

Arsa payı neden önemli?

• Kanunda ve yönetim planında aksi kararlaştırılmadıkça ortak giderlerin bir kısmı arsa payı oranında paylaşılır.
• Kat malikleri kurulunda bazı kararlar hem sayı hem arsa payı çoğunluğuyla alınır.
• Kentsel dönüşümde ya da bina yıkılıp yeniden yapıldığında yeni binadan alınacak hak çoğunlukla arsa payına göre hesaplanır.
• Kamulaştırma veya arsa satışında her malikin eline geçecek tutar bu orana bağlıdır.

Araç nasıl hesaplar?

Her bağımsız bölüm için ad ve brüt alan girersiniz. Ardından dağıtım esasını seçersiniz:

• Alana göre: Ağırlık doğrudan brüt alandır. Aynı nitelikteki dairelerden oluşan binalarda pratik bir yoldur.
• Alan × değer katsayısı: Her bölümün alanı bir katsayıyla çarpılır. 1 ortalama değeri temsil eder; zemin kat için 0,90, üst kat ya da manzaralı daire için 1,10, cadde cepheli dükkân için 1,40 gibi değerler girilebilir.
• Tahmini değere göre: Her bölüm için ekspertiz ya da piyasa değeri ₺ olarak yazılır ve doğrudan bu değerler oranlanır.

Oran = Bölümün ağırlığı / Toplam ağırlık

Arsa payı = Oran × Payda

Ondalıklı paylar tam sayıya yuvarlanırken toplam paydayı tutmayabilir. Araç bu yüzden en büyük kalan yöntemini kullanır: önce her pay aşağı yuvarlanır, eksik kalan birimler ondalık kısmı en büyük olan bölümlere birer birer dağıtılır. Böylece payların toplamı paydaya tam olarak eşit çıkar.

Arsa toplam alanını yazarsanız araç her bölümün payının m² karşılığını da gösterir: m² karşılığı = Arsa alanı × Pay / Payda. Arsa alanı tapuda dönüm olarak geçiyorsa dönüm hesaplama aracıyla m²'ye çevirebilirsiniz.

Örnek hesaplar

Örnek 1: Alana göre üç daire

Brüt alanları 100, 100 ve 120 m² olan üç daire, payda 1.000, arsa 600 m².

• Toplam alan 320 m². Ondalıklı paylar 312,5, 312,5 ve 375.
• Aşağı yuvarlanınca 312 + 312 + 375 = 999. Eksik kalan 1 birim, ilk iki dairenin ondalık kısımları eşit olduğu için listede önce gelen birinci daireye verilir.
• Sonuç: 313/1000, 312/1000, 375/1000. Toplam 1.000.
• m² karşılıkları: 187,8 m², 187,2 m² ve 225 m².

Örnek 2: Değer katsayılı beş bölüm

Payda 2.400. Zemin kat 100 m² × 0,90, birinci kat 100 m² × 1,00, ikinci kat 100 m² × 1,05, üçüncü kat 100 m² × 1,10 ve dükkân 80 m² × 1,40.

Dükkânın alanı dairelerden küçük olduğu halde payı en büyük çıkıyor, çünkü ticari değeri yüksek kabul edildi. Kanunun değer esası da tam olarak bunu ister.

Örnek 3: Payda olarak toplam alan

Brüt alanları 95, 110 ve 110 m² olan üç daire için payda toplam alan seçilirse payda 315 olur. Paylar 95/315, 110/315 ve 110/315 çıkar. Bu yöntemde pay ile m² aynı sayıdır, bu yüzden kolay okunur.

Değer katsayısı nasıl seçilir?

Katsayı seçimi hesabın en tartışmalı kısmıdır. Kat, cephe, manzara, güneş alma durumu, kullanım türü ve bağımsız bölüme ait bahçe ya da teras gibi eklentiler değeri etkiler. Araç sizin girdiğiniz katsayıyla hesap yapar ve bu katsayıları kendisi belirlemez. Yeni bir binada payları belirlerken bir gayrimenkul değerleme uzmanından ya da bilirkişiden görüş almak, sonradan çıkabilecek anlaşmazlığı azaltır.

Brüt alanları ölçmek için metrekare hesaplama ve düzensiz planlar için alan hesaplama araçlarını kullanabilirsiniz. Binaya ait toplam inşaat alanını görmek isterseniz inşaat alanı hesaplama aracı TAKS ve KAKS'tan yola çıkarak hesaplar.

Kat irtifakı, kat mülkiyeti ve hisseli tapu

Arsa payları çoğunlukla bina yapılmadan önce, kat irtifakı kurulurken belirlenir. Bina tamamlanıp kat mülkiyetine geçildiğinde aynı paylar genellikle olduğu gibi devam eder. Bu yüzden proje aşamasında yapılan dağıtım, binanın bütün ömrü boyunca aidattan kentsel dönüşüme kadar pek çok hesabı etkiler.

Kat mülkiyeti kurulmamış hisseli bir tapuda ise durum farklıdır. Orada malikler arsanın tamamında belli oranlarda ortaktır, ama hangi dairenin kime ait olduğu tapuda bağımsız bölüm olarak yazmaz. Hisseli tapudaki hisse oranını arsa payıyla karıştırmamak gerekir; ikisi farklı hukuki sonuçlar doğurur. Bu sayfadaki araç, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti için bağımsız bölümlere pay dağıtma hesabını yapar.

Arsa payı yanlışsa ne yapılır?

Kat mülkiyeti kurulurken arsa payları değerle orantılı dağıtılmamışsa kat maliklerinden biri düzeltme isteyebilir. Kanunun 3. maddesi bu durumda sulh hukuk mahkemesinde düzeltme davası açılmasına imkân tanır. Mahkeme bilirkişi incelemesiyle yeni payları belirler ve karar tapuya işlenir. Tüm malikler anlaşırsa pay değişikliği tapu müdürlüğünde de yapılabilir.

Arsa payı aidat ve ortak giderin paylaşımında da karşınıza çıkar. Aylık aidatın nasıl bölüneceğini apartman aidat hesaplama, zamanında ödenmeyen aidatın tazminatını aidat gecikme tazminatı hesaplama aracıyla bulabilirsiniz. Pay devrinde ödenecek harç için tapu harcı hesaplama aracına bakabilirsiniz.

Sorumluluk reddi: Sonuçlar tahmini hesaptır. Tapuya yazılacak arsa payını kat malikleri, değerleme raporu ve gerektiğinde mahkeme belirler. Bu sayfadaki hesap hukuki görüş ya da resmî değerleme yerine geçmez.