İnşaat alanı nasıl belirlenir?

Bir arsaya ne kadar büyüklükte bina yapılabileceğini imar planı belirler. Belediyeden alınan imar durumu belgesinde genellikle iki katsayı yazar: TAKS ve KAKS. Bazı planlarda KAKS yerine kat adedi ya da en fazla bina yüksekliği verilir. Bu katsayılar arsa alanıyla çarpıldığında binanın zemine oturacağı alan ve yapılabilecek toplam kat alanı ortaya çıkar.

Arsa alanını, TAKS'ı ve KAKS'ı ya da kat adedini girdiğinizde araç taban alanını, emsale esas alanı, emsal harici azami alanı ve toplam brüt inşaat alanını hesaplar. Ortalama daire büyüklüğünü de yazarsanız kaç daire çıkabileceğine dair kaba bir tahmin verir.

TAKS ve KAKS ne demek?

TAKS (taban alanı katsayısı)

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre TAKS, yapının zemine oturan alanının parsel alanına oranıdır. TAKS 0,40 ise 500 m²'lik arsada bina en fazla 200 m² zemine oturabilir.

Taban alanı = Arsa alanı × TAKS

KAKS ya da emsal (kat alanı katsayısı)

KAKS, binanın emsale konu toplam kat alanının parsel alanına oranıdır. Halk arasında "emsal" olarak bilinir. KAKS 1,60 ise 500 m²'lik arsada emsale esas toplam kat alanı 800 m² olur.

Emsale esas alan = Arsa alanı × KAKS

Plan KAKS yerine kat adedi veriyorsa araç emsale esas alanı taban alanı ile kat adedinin çarpımı olarak bulur ve buna karşılık gelen KAKS'ı da gösterir.

Kat sayısı

Taban alanı her katta tam kullanılırsa kat sayısı yaklaşık KAKS / TAKS olur. 1,60 / 0,40 = 4 kat gibi. Sonuç tam sayı çıkmıyorsa araç uyarı verir; bu durumda ya son kat daha küçük yapılır ya da taban alanı tam kullanılmaz.

Emsal harici alanlar

Binada bazı alanlar emsal hesabına girmez. Yönetmeliğin 22. maddesi bunları sayar: sığınaklar, otoparklar, merdiven ve asansör boşlukları, teknik hacimler ve belirli ortak kullanım alanları bunların başlıcalarıdır. Yönetmeliğin 5. maddesine göre bu alanların toplamı, emsale konu alanın %30'unu geçemez. İdareler kendi imar yönetmeliklerinde listeyi bu sınır içinde değiştirebilir.

Emsal harici azami alan = Emsale esas alan × oran (en fazla %30)

Toplam brüt inşaat alanı = Emsale esas alan + emsal harici alan

Araçta oran varsayılan olarak %30'dur. Projede emsal harici alanları tam kullanmayacaksanız daha düşük bir oran girin. %30'un üstünde bir değer yazarsanız araç uyarı gösterir. Yönetmelikte 1 Temmuz 2026 tarihli bir değişiklik daha yapıldı. Hangi alanın emsal dışında sayılacağını belediyenizin imar müdürlüğünden ya da imar durumu belgesinden kontrol edin.

Örnek hesaplar

Örnek 1: TAKS 0,40, KAKS 1,60

500 m²'lik bir arsa, TAKS 0,40, KAKS 1,60, emsal harici oran %30, ortalama daire 120 m².

• Taban alanı = 500 × 0,40 = 200 m²
• Emsale esas alan = 500 × 1,60 = 800 m²
• Kat sayısı ≈ 1,60 / 0,40 = 4
• Emsal harici azami alan = 800 × 0,30 = 240 m²
• Toplam brüt inşaat alanı = 800 + 240 = 1.040 m²
• Daire sayısı ≈ 800 / 120 = 6,67, aşağı yuvarlanınca 6

Örnek 2: Kat adedi verilen plan

750 m²'lik bir arsa, TAKS 0,35 ve 5 kat.

• Taban alanı = 750 × 0,35 = 262,5 m²
• Emsale esas alan = 262,5 × 5 = 1.312,5 m², karşılık gelen KAKS 1,75
• Emsal harici alan %30 ile 393,75 m²
• Toplam = 1.706,25 m²

Örnek 3: Daha düşük emsal harici oran

1.000 m²'lik arsa, TAKS 0,30, KAKS 1,50, emsal harici oran %20. Taban alanı 300 m², emsale esas alan 1.500 m², kat sayısı 5. Emsal harici alan 300 m², toplam 1.800 m².

Sonuçları nerede kullanırsınız?

Arsa almadan önce ya da kat karşılığı görüşmesine oturmadan önce toplam inşaat alanını bilmek pazarlığın temelini oluşturur. Müteahhit teklifleri çoğunlukla toplam inşaat alanı üzerinden m² maliyetiyle konuşulur. Arsa sahibine kaç daire düşeceği de emsale esas alandan çıkan daire sayısına bağlıdır. Aynı arsa için farklı TAKS ve KAKS değerlerini deneyerek, örneğin plan değişikliği beklenen bir bölgede, iki senaryoyu yan yana karşılaştırabilirsiniz. Arsa değerini ve satış senaryolarını konuşurken emsale esas alan bir tahmindir; kesin hak imar durumuyla belirlenir.

Hesabın dışında kalanlar

Araç yalnız katsayılardan çıkan alanı hesaplar. İmar durumu belgesindeki diğer koşullar binayı ayrıca sınırlayabilir ve araç bunları hesaba katmaz:

• Ön, yan ve arka bahçe çekme mesafeleri, özellikle dar parsellerde taban alanını TAKS'ın verdiğinden küçük bırakabilir.
• Bina yüksekliği sınırı (Hmax) kat sayısını kısıtlayabilir.
• Ayrık, bitişik ya da blok nizam binanın yerleşimini değiştirir.
• Bodrum katların emsale girip girmeyeceği kullanım amacına ve yerel yönetmeliğe göre değişir.

Brüt alan ve satılabilir alan

Emsale esas alan ile satılabilir daire alanı aynı şey değildir. Daire brüt alanına duvarlar ve bazı ortak alan payları girer; net alan bunlardan küçüktür. Kat karşılığı ya da arsa satışı görüşürken hangi alanın konuşulduğunu netleştirin. Daire alanlarını ayrıca hesaplamak için metrekare hesaplama ya da düzensiz şekiller için alan hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Arsadan bina projesine

Arsa alanı tapuda dönüm olarak yazıyorsa önce dönüm hesaplama aracıyla m²'ye çevirin. İnşaat alanı belli olduktan sonra kat malikleri arasında payların nasıl dağıtılacağını arsa payı hesaplama aracı gösterir. Kaba inşaat ve iç işler için malzeme miktarını tuğla hesaplama ve boya hesaplama araçlarıyla tahmin edebilirsiniz. Bina tamamlanıp tapuya geçince ödenecek tutarlar için tapu harcı hesaplama aracına bakabilirsiniz.

Not: Sonuçlar ön fizibilite için tahmini hesaptır. Yapılaşma hakkını kesin olarak imar durumu belgesi, plan notları ve belediyenin onayladığı mimari proje belirler. Yatırım kararı vermeden önce bir mimar ve ilgili belediyeyle görüşün.