İş yeri kredisi nedir

Dükkan, ofis veya depo almak isteyen kişi ya da şirketler, bankalardan ticari gayrimenkul kredisi talep edebilir. Bu kredi türünde satın alınan mülk ticari ya da mesleki amaçla kullanılacaktır. Geri ödeme yapısı konut kredisine benzer: peşinat, vade ve faiz oranı girilerek aylık taksit belirlenir. Vergi yükü ve yasal koşullar ise konut kredisinden ayrışır.

İş yeri kredisi hesaplama aracı bu değişkenlerin tamamını bir araya getirir. Kredi tutarı, aylık taksit, toplam faiz, KKDF ve BSMV yükleri ile ay ay ödeme planı tek ekranda görünür. Girdiğiniz değerler değiştiğinde hesaplama anlık güncellenir.

Konut kredisiyle farkları

Konut kredisinde KKDF ve BSMV muafiyeti vardır. İş yeri kredisinde bu muafiyet uygulanmaz; vergi oranları krediyi kimin aldığına ve hangi amaçla kullandığına göre değişir.

Tüzel kişi ya da ticari amaçlı TL kredilerde KKDF genellikle %0 olur, BSMV ise yaygın olarak %5 uygulanır. Gerçek kişiye ticari amaç dışında verilen tüketici kredilerinde KKDF ve BSMV %15 düzeyinde çıkabilir. Konut kredisindeki muafiyet iş yeri alımlarını kapsamaz.

Kredi vadesi ve faiz oranı müzakeresi de farklı işler. Konut kredileri için yaygın olan uzun vadeli sabit faiz seçenekleri iş yeri kredisinde her bankada aynı koşullarda sunulmayabilir. Konut kredisi hesaplama aracıyla karşılaştırma yapabilirsiniz.

Peşinat ve ekspertiz değeri

Bankalar iş yeri değerinin tamamını kredi olarak vermez. Mülkün belli bir kısmını peşin ödemeniz gerekir. Kredi tutarının üst sınırı ise satış fiyatından değil, bankanın yaptırdığı ekspertiz değerinden hesaplanır.

Ekspertiz değeri satış fiyatının altına düşerse, fark ödeme gücünüzden karşılanır. Bu nedenle araçta kredi tutarını girişte doğru belirlemek gerekir: araç peşinatı mülk fiyatından otomatik çıkararak kredi tutarını hesaplar.

Ekspertiz ücreti, ipotek tesis ücreti ve dosya ücreti gibi işlem masraflarını araçtaki "kredi masrafları" alanına girebilirsiniz. Bu masraflar toplam iş yeri maliyetine yansır. Tapu harcı ve varsa KDV araçta yer almaz; bunları hesaplamak için tapu harcı hesaplama aracını kullanabilir, çıkan tutarı kredi masrafları alanına ekleyebilirsiniz.

KKDF ve BSMV: Hangi oran kime uygulanır

İş yeri kredisinde vergi yükü krediyi hangi statüde aldığınıza bağlıdır. Araç dört seçenek sunar.

• Şirket adına TL ticari kredi: KKDF %0, BSMV %5.
• Vergisiz: KKDF %0, BSMV %0. Özel durumlar için referans hesaplamadır.
• Şahıs adına (bireysel) iş yeri kredisi: KKDF %15, BSMV %15. Gerçek kişiye ticari amaç dışında verilen tüketici kredisi sınıfında değerlendirilen işlemler bu aralıkta yer alır.
• Elle gireceğim: KKDF ve BSMV kutularını kendiniz düzenlersiniz.

Bankanın sunduğu sözleşmede ve güncel Cumhurbaşkanlığı kararlarında oranları teyit etmek gerekir. Araçtaki ön tanımlı değerler yaygın uygulama örneklerine dayanır; bağlayıcı değildir. Ticari kredi hesaplama aracından da benzer vergi seçenekleriyle hesap yapabilirsiniz.

Hesaplama formülü

Araç, vergili aylık faiz oranını şu şekilde hesaplar:

Burada r net aylık faiz oranı, r' ise vergi yükü dahil aylık orandır.

Eşit taksit yöntemi için aylık taksit formülü şöyledir:

Her ay için faiz hesabı ise şu adımlarla yapılır:

Yıllık faiz oranı girerseniz araç bunu 12'ye bölerek aylık orana çevirir.

Örnek hesaplamalar

Örnek 1: Şirket adına, eşit taksit

İş yeri fiyatı 5.000.000 TL, peşinat 1.500.000 TL, kredi tutarı 3.500.000 TL. Aylık faiz %3, vade 60 ay. Vergi seçimi: şirket adına TL ticari kredi (KKDF %0, BSMV %5).

Toplam maliyet 1.500.000 TL peşinat ile toplam geri ödemenin toplamından oluşur: 1.500.000 + 7.833.421,51 = 9.333.421,51 TL.

Örnek 2: Aynı kredi, vergisiz

Örnek 1 ile aynı koşullar; yalnız vergi seçimi "Vergisiz" (KKDF %0, BSMV %0).

Vergi yükünün toplam geri ödemeye etkisini bu iki örnek üst üste koyarak görmek mümkündür.

Örnek 3: Şahıs adına iş yeri kredisi

Kredi tutarı 2.000.000 TL, aylık faiz %2,5, vade 120 ay. Vergi seçimi: şahıs adına bireysel iş yeri kredisi (KKDF %15, BSMV %15).

Örnek 4: Eşit taksit ile eşit anapara karşılaştırması

Örnek 1 koşulları (3.500.000 TL, aylık %3, 60 ay, BSMV %5) eşit anapara yöntemiyle hesaplandığında:

Eşit anapara yöntemi toplam geri ödemede 970.796,51 TL tasarruf sağlar. Buna karşın ilk taksit önemli ölçüde yüksektir: 168.583,33 TL'ye karşı 130.557,03 TL.

Eşit taksit ile eşit anapara

Eşit taksit yönteminde her ay aynı tutarı ödersiniz. İlk aylarda ödemenin büyük kısmı faize gider; vadeler ilerledikçe anapara payı artar.

Eşit anapara yönteminde aylık anapara ödemesi sabittir. Kalan bakiye düştükçe faiz ve vergi yükü de azalır, bu yüzden taksit her ay küçülür. Toplam finansman maliyeti düşük kalır; ancak ilk taksitler yüksek olur.

Gelir akışı düzenli ve geniş olan alıcılar için eşit anapara uzun vadede daha az maliyet çıkarır. Nakit akışını öngörülebilir tutmak isteyenler eşit taksite yönelir. Erken kapatma hesaplama aracı, vadenin ortasında toplu ödeme yapmayı değerlendirmenize de yardımcı olur.

Toplam maliyet ve kira getirisi

Araç, iş yerinin toplam maliyetini şu şekilde hesaplar: peşinat artı toplam geri ödeme artı girdiğiniz kredi masrafları. Bu rakam mülkü gerçekte ne kadara mal edeceğinizi gösterir.

Krediyle alınan bir iş yerinin getirisi yalnızca kira geliriyle ölçülmez. Toplam maliyet üzerinden yıllık kira getirisini hesaplamak için kira getiri hesaplama aracını kullanabilirsiniz. Aylık taksit ile beklenen kira arasındaki fark, yatırımın ilk yıllardaki nakit akışını belirler.

Krediyle alınan iş yerlerini ticari faaliyetinizde kullanıyorsanız amortisman hesabı da devreye girer. Amortisman hesaplama aracıyla mülkün vergisel gider etkisini ayrıca inceleyebilirsiniz.

Esnaf ya da küçük işletme olarak devlet destekli kredi seçenekleri değerlendiriyorsanız esnaf kredisi hesaplama aracına da bakmanızı öneririz. Dosya masraflarını ayrıca hesaplamak için kredi dosya masrafı hesaplama aracından yararlanabilirsiniz.

Hesaplama sonuçları tahminidir

Bu araçtaki tüm sonuçlar, girilen değerlere dayalı matematiksel hesaplamalardır. Bankanın kredi onay kararını, uyguladığı fiili faiz oranını, masraf kalemlerini veya sözleşme koşullarını yansıtmaz.

KKDF ve BSMV oranları yasal mevzuata ve Cumhurbaşkanlığı kararlarına bağlı olarak değişebilir. Gerçek işlemde geçerli oranları bankanın sözleşmesinden ve güncel mevzuattan kontrol etmek gerekir. Araçtaki "Elle gireceğim" seçeneğiyle bankanızın uyguladığı oranları girebilirsiniz.

Kredi tutarı da tahminidir. Bankalar ekspertiz değeri üzerinden kredi açar; ekspertiz değeri satış fiyatının altındaysa kredi tutarı düşebilir. Araçta girdiğiniz tutarı ekspertiz sonucuna göre güncellemek sonuçları daha gerçekçi kılar.