Kira getirisi nedir

Bir mülk satın aldığınızda aklınızdaki soru genellikle şudur: bu mülk yatırdığım parayı ne kadar sürede geri öder, her yıl yüzde kaç kazandırır? Kira getirisi hesabı buna yanıt verir. Tek bir rakam vermez; brüt getiri ve net getiri olmak üzere iki ayrı sonuç çıkarır.

Brüt getiri, giderleri hesaba katmadan yalnızca kira geliri ile mülk fiyatı arasındaki oranı gösterir. Net getiri ise aidat, emlak vergisi, bakım, sigorta gibi ev sahibine düşen giderleri düştükten sonra kalan kazancı yansıtır. Giderlerin yüksek olduğu mülklerde bu iki rakam arasındaki fark büyük olabilir; yalnızca brüt getiriye bakarak karar vermek yanıltıcı sonuç doğurabilir.

Brüt kira getirisi

Hesabı basittir. Aylık kira on ikiyle çarpılır, yıllık brüt kira bulunur. Bu rakam mülk değerine bölünür ve yüzle çarpılır.

Örneğin mülk değeri 4.000.000 ₺, aylık kira 20.000 ₺ ise yıllık brüt kira 240.000 ₺ olur. Brüt getiri = 240.000 ÷ 4.000.000 × 100 = %6.

Sık kullanılan pratik kural şudur: aylık kira mülk değerinin binde beşine eşitse brüt getiri yıllık %6'dır ve mülk brüt olarak 200 ayda, yani yaklaşık 16,67 yılda kendini öder. Bu kural farklı mülkleri hızla karşılaştırmak için kullanışlıdır; giderleri göz ardı eder.

Net kira getirisi

Hangi giderler düşülür

Net getiri hesabında ev sahibine ait giderler kira gelirinden çıkarılır. Bu giderlerin başında şunlar gelir: sitenin ya da apartmanın aylık aidatından ev sahibinin üstlendiği kısım, yıllık emlak vergisi, bakım ve onarım harcamaları, DASK ile konut sigortası primleri ve diğer yönetim giderleri. Kiracının kendi hesabına ödediği aidat bu hesaba dahil edilmez.

Alış masrafları da toplam yatırıma eklenir. Tapu harcı, emlakçı komisyonu ve satın alım öncesinde yapılan tadilat bu kapsamdadır. Masrafların ne kadar tutacağını önceden görmek için tapu harcı hesaplama aracından yararlanabilirsiniz.

Örnekler

Örnek 1: Mülk değeri 4.000.000 ₺, aylık kira 20.000 ₺, yılda 1 ay boş kalma, emlak vergisi 4.000 ₺, bakım 20.000 ₺, sigorta 3.000 ₺, aidat ve alış masrafı yok:

• Yıllık brüt kira: 20.000 × 12 = 240.000 ₺ → brüt getiri %6
• Tahsil edilen kira: 20.000 × 11 = 220.000 ₺
• Yıllık gider: 4.000 + 20.000 + 3.000 = 27.000 ₺
• Yıllık net kira: 220.000 − 27.000 = 193.000 ₺
• Net getiri: 193.000 ÷ 4.000.000 × 100 ≈ %4,83

Örnek 2: Mülk 3.000.000 ₺, aylık kira 15.000 ₺, boş ay yok, alış masrafı 150.000 ₺, yıllık toplam gider 15.000 ₺:

• Yıllık brüt kira: 15.000 × 12 = 180.000 ₺ → brüt getiri %6
• Toplam yatırım: 3.000.000 + 150.000 = 3.150.000 ₺
• Yıllık net kira: 180.000 − 15.000 = 165.000 ₺
• Net getiri: 165.000 ÷ 3.150.000 × 100 ≈ %5,24

Alış masraflarını hesaba katmak toplam yatırımı büyütür ve net getiriyi düşürür. Yıllık emlak vergisinin ne kadar tutacağını tahmin etmek için emlak vergisi hesaplama aracına bakabilirsiniz.

Amortisman süresi

Amortisman süresi, mülkün yalnızca kira geliriyle kendini kaç yılda ya da ayda geri ödeyeceğini gösterir. Brüt amortisman mülk değerinin aylık kiraya bölünmesiyle, net amortisman ise toplam yatırımın yıllık net kiraya bölünmesiyle bulunur.

Birinci örnekte brüt amortisman 4.000.000 ÷ 20.000 = 200 ay, yani yaklaşık 16,67 yıl. Net amortisman ise 4.000.000 ÷ 193.000 ≈ 20,73 yıl. İkinci örnekte net amortisman 3.150.000 ÷ 165.000 ≈ 19,09 yıl.

Amortisman süresinin göstermedikleri

Bu hesap mülkün değer artışını, enflasyonun kira üzerindeki etkisini ve paranın zaman değerini göz önünde bulundurmaz. Bugün tahsil edilen 10.000 ₺ ile on yıl sonra tahsil edilecek 10.000 ₺ aynı satın alma gücünü taşımaz. Paranın değeri hesaplama aracı bu farkı görmenizi sağlar.

Kira vergisi de bu hesabın dışındadır. Vergi sonrası gerçek getiriyi görmek için kira vergisi hesabını ayrıca yapmanız gerekir.

Boş kalma riski

Mülkün yıl içinde kiracısız kaldığı her ay doğrudan gelir kaybıdır. Hesap aracındaki boş kalma süresi alanına girilen ay sayısı, tahsil edilen kira gelirini brüt kiradan otomatik olarak düşürür.

Bir mülkte yılda 1 ay boş kalma, tahsil edilen kira gelirini yaklaşık yüzde 8 azaltır. 2 ay boş kalınırsa bu düşüş yüzde 17'ye yaklaşır. Bölgeye, mülk tipine ve piyasa koşullarına göre boş kalma süresi büyük farklılık gösterebilir. Gerçekçi bir tahmin kullanmak net getiri ve amortisman hesaplarının doğruluğunu doğrudan etkiler.

Kira artışının etkisi

Kira her yıl belirli bir oranda artarsa net kira geliri de büyür, mülk yatırımı daha erken kendini öder. Hesap aracına yıllık kira artış oranı girildiğinde her yıl birikimli net kira hesaplanır; toplam yatırıma ulaşıldığı yıl amortisman tamamlanmış sayılır.

Kira zammı için yasal sınırları ya da farklı artış senaryolarını görmek isteyenler kira artış oranı hesaplama aracını kullanabilir.

Artışlı bu hesap yöntemi de paranın zaman değerini göz ardı eder. Bugünkü kira gelirinin ilerideki değerini dikkate alan bir analiz, mülk yatırımının gerçek getirisini daha doğru ölçer.

Kira gelirinin vergisi

Konut kira geliri yıllık gelir vergisi beyanına tabidir. Belirli bir tutara kadar istisna uygulanır; bu tutarın üzerindeki gelir gelir vergisi dilimine göre vergilendirilir. İstisna sınırı her yıl güncellenir; güncel rakamı Gelir İdaresi duyurularından ya da bir mali müşavirden öğrenmeniz gerekir. Hesap aracı kira vergisini giderlere otomatik olarak eklemez; bu tutarı "diğer yıllık giderler" alanına elle girebilirsiniz. Ayrıntılı hesap için kira vergisi hesaplama aracına bakın.

Farklı mülkleri karşılaştırma

Aynı bütçeyle alınabilecek iki mülkü karşılaştırırken brüt getiri tek başına yeterli bir ölçüt değildir. Giderlerin yüksek olduğu bir mülk, brüt getirisi rakibinden iyi görünse de net getiri hesabında geride kalabilir. Net getiri ve amortisman süresini birlikte değerlendirmek daha sağlıklı bir karşılaştırma sağlar.

Mülk yatırımını başka araçlarla karşılaştırmak için yatırım getiri hesaplama aracından yararlanabilirsiniz. Konut kredisi kullanılacaksa kira gelirinin aylık taksidi karşılayıp karşılamadığını konut kredisi hesaplama aracıyla görebilirsiniz.

Hesapta dikkat edilecekler

Hesap yaparken birkaç hata sonucu ciddi ölçüde çarpıtabilir.

Giderleri eksik saymak net getiriyi olduğundan yüksek gösterir. Aidat, sigorta, emlak vergisi ve bakım masraflarından birini bile atlamak sonucu bozar. Ev sahibine ait tüm kalemleri listelemeye çalışmak gerekir.

Alış masraflarını toplam yatırıma eklememek de sık yapılan bir hatadır. Tapu harcı ve emlakçı komisyonu tek seferlik olmakla birlikte toplam maliyeti anlamlı biçimde artırabilir. Bu tutarlar dahil edilmeden yapılan hesap, gerçek getiriyi olduğundan fazla gösterir.

Boş kalma süresini sıfır ya da çok düşük almak iyimser bir yaklaşımdır. Uzun vadeli bir hesap için gerçekçi bir boş kalma payı eklemek sonucu daha güvenilir kılar.

Yukarıdaki hesap aracı, bir mülkün yalnızca kira gelirine dayanan matematiksel bir değerlendirmesini sunar. Değer artışı, finansman koşulları, vergi yükü ve kişisel finansal durum ayrıca ele alınmalıdır. Bu araç bilgi amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz.