Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama 2026
Satın aldığınız evi, arsayı ya da dükkânı beş yıl dolmadan sattıysanız kazancınız gelir vergisine tabi olabilir. Alış ve satış bilgilerini, Yİ-ÜFE endekslerini girin; araç endekslenmiş maliyeti, istisnayı ve ödenecek vergiyi hesaplar.
Hesaplama adımları
Bu aracı paylaş
Değer artış kazancı vergisi nedir
Satın aldığınız bir evi, arsayı, dükkânı ya da tarlayı daha yüksek bir bedelle sattığınızda aradaki fark gelir vergisi açısından değer artışı kazancı sayılabilir. Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80. maddesine göre bedelle edinilen gayrimenkullerin, edinme tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazanç vergilendirilir. Halk arasında bu verginin adı "ev satış vergisi" ya da "5 yıl kuralı" olarak geçer.
Bu vergi ayrı bir vergi türü değildir. Kazanç, satışın yapıldığı yılın gelir vergisi beyannamesine yazılır ve artan oranlı gelir vergisi tarifesiyle vergilenir.
Hangi satışlar vergiye tabi
5 yıl kuralı
Satın alma, trampa gibi bir bedel karşılığında edinilen gayrimenkul, tapu tescil tarihinden itibaren beş yıl dolmadan satılırsa kazanç vergiye tabidir. Beş yıllık süre takvim günüyle hesaplanır. Örneğin 20 Ekim 2023'te tapusu alınan bir daire 20 Ekim 2028'den sonra satılırsa bu satış değer artış kazancı vergisi doğurmaz. Araç, alış ve satış tarihini girdiğinizde bu kontrolü yapar ve beş yıl dolmuşsa vergiyi sıfır gösterir.
Miras ve bağış
Miras yoluyla ya da bağış olarak (ivazsız) edinilen gayrimenkullerin satışı değer artışı kazancı kapsamında değildir. Bu satışlarda beş yıl şartı da aranmaz. Mirasla gelen mal için ödenecek vergiyi görmek isterseniz veraset ve intikal vergisi hesaplama aracına bakabilirsiniz.
Ticari faaliyet
Gayrimenkul alım satımını sürekli olarak yapanların kazancı ticari kazanç sayılır ve bu araçla hesaplanmaz.
Değer artış kazancı nasıl hesaplanır
Hesap dört adımda yapılır.
- Maliyet bedeli: Alış bedeline, alıcı olarak ödediğiniz tapu harcı gibi edinme giderleri eklenir.
- Endeksleme: Maliyet bedeli, Yİ-ÜFE artışı %10 veya üzerindeyse endekslenir.
- Safi kazanç: Satış bedelinden endekslenmiş maliyet ve satıcı olarak ödediğiniz harç, komisyon gibi giderler düşülür.
- Matrah ve vergi: Kazançtan yıllık istisna tutarı düşülür, kalan tutara gelir vergisi tarifesi uygulanır.
Safi kazanç = Satış bedeli − Satış giderleri − Endekslenmiş maliyet
Matrah = Safi kazanç − İstisna
Vergi = Gelir vergisi tarifesi (Matrah)
Yİ-ÜFE endekslemesi ve %10 şartı
Enflasyon döneminde alış ile satış arasındaki farkın bir kısmı gerçek kazanç değildir. Kanun bu yüzden maliyetin Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) ile güncellenmesine izin verir. Gelir İdaresi'nin gayrimenkul elden çıkarılması rehberine göre maliyet, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Yİ-ÜFE artış oranında artırılır. Bunun için artış oranının %10 veya üzerinde olması gerekir.
Kullanılacak endeksler alış ayından önceki ayın ve satış ayından önceki ayın Yİ-ÜFE değeridir. Örneğin Kasım 2022'de alınıp Şubat 2024'te satılan bir evde Ekim 2022 ve Ocak 2024 endeksleri kullanılır. Endeks değerlerini TÜİK'in yayımladığı Yİ-ÜFE tablosundan alıp araca kendiniz girersiniz. Fiyat artışının genel seyrini görmek için enflasyon hesaplama aracını da kullanabilirsiniz.
2026 istisna tutarı ve gelir vergisi tarifesi
Değer artışı kazancının yıllık belli bir kısmı vergiden istisnadır. Bu tutar 2024 için 87.000 ₺, 2025 için 120.000 ₺, 2026 için 150.000 ₺'dir (332 Sıra No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği, Resmî Gazete 31.12.2025). İstisna, yıl içindeki tüm değer artışı kazançlarının toplamına bir kez uygulanır.
İstisnayı aşan kısım, ücret dışı gelirler için geçerli tarifeyle vergilenir. 2026 tarifesi:
| Gelir dilimi | Oran | Dilim sonuna kadar vergi |
|---|---|---|
| 190.000 ₺'ye kadar | %15 | 28.500 ₺ |
| 190.000 - 400.000 ₺ | %20 | 70.500 ₺ |
| 400.000 - 1.000.000 ₺ | %27 | 232.500 ₺ |
| 1.000.000 - 5.300.000 ₺ | %35 | 1.737.500 ₺ |
| 5.300.000 ₺ üzeri | %40 | - |
Aynı yıl kira geliri gibi beyana tabi başka bir geliriniz varsa kazanç bu gelirin üstüne eklenir ve daha yüksek dilimlere girebilir. Araçtaki "diğer gelir matrahı" alanına bu tutarı yazarsanız değer artışından kaynaklanan ek vergiyi ayrıca görürsünüz. Diğer gelirlerinizin vergisi için gelir vergisi hesaplama ve kira vergisi hesaplama araçlarını kullanabilirsiniz.
Örnek hesaplar
Örnek 1: Gelir İdaresi rehberindeki 2024 örneği
Kasım 2022'de 3.000.000 ₺'ye alınan gayrimenkul Şubat 2024'te 6.000.000 ₺'ye satılıyor. Ekim 2022 Yİ-ÜFE 2.011,13, Ocak 2024 Yİ-ÜFE 3.035,59.
Endekslenmiş maliyet: 3.000.000 × 3.035,59 ÷ 2.011,13 ≈ 4.528.185 ₺
Kazanç: 6.000.000 − 4.528.185 ≈ 1.471.815 ₺
Matrah: 1.471.815 − 87.000 ≈ 1.384.815 ₺
2024 tarifesiyle vergi ≈ 416.685 ₺
Araçta satış yılını 2024 seçerek bu örneği deneyebilirsiniz. Kuruş yuvarlaması nedeniyle sonuç birkaç kuruş farklı çıkabilir.
Örnek 2: 2026, endeksleme yapılmayan satış
4.000.000 ₺'ye alınan daire 2026'da 5.000.000 ₺'ye satılıyor. Endeksler varsayımsal olarak 4.100 ve 4.400 alınmıştır; artış %7,32 olduğu için endeksleme yapılmaz.
Matrah: 1.000.000 − 150.000 = 850.000 ₺
Vergi: 70.500 + (850.000 − 400.000) × %27 = 70.500 + 121.500 = 192.000 ₺
Örnek 3: 2026, endekslenmiş satış
5.000.000 ₺'ye alınan arsa 7.500.000 ₺'ye satılıyor. Varsayımsal endeksler 4.000 ve 4.800, artış %20.
Kazanç: 7.500.000 − 6.000.000 = 1.500.000 ₺
Matrah: 1.500.000 − 150.000 = 1.350.000 ₺
Vergi: 232.500 + 350.000 × %35 = 355.000 ₺
Örnek 2 ve 3'teki endeks değerleri yalnız hesabı göstermek için seçilmiştir; gerçek değerler TÜİK'ten alınmalıdır.
Beyan ve ödeme
İstisnayı aşan değer artışı kazancı, satışın yapıldığı yılı izleyen yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirilir. 2026'da yapılan bir satış için beyan Mart 2027'de verilir. Hesaplanan vergi Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir.
Satışta tapu harcı da ödenir; alıcı ve satıcı payını tapu harcı hesaplama aracıyla bulabilirsiniz. Satıcı olarak ödediğiniz harcı araçtaki "satıştaki giderler" alanına yazmayı unutmayın.
Buradaki sonuçlar tahmini hesaptır. Beyanname vermeden önce mali müşavirinize ya da vergi dairenize danışın.
İlgili hesaplama araçları
Serbest çalışıyor ve makbuz kesiyorsanız serbest meslek makbuzu hesaplama aracı, emekliliğe süre eklemeyi düşünüyorsanız emeklilik borçlanması hesaplama aracı işinize yarayabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Bedelle satın alınan bir gayrimenkul, tapu tescil tarihinden itibaren 5 yıl dolmadan satılırsa ve kazanç yıllık istisna tutarını aşarsa vergi doğar. Beş yıl dolduktan sonra yapılan satışta bu vergi ödenmez.
2026 yılı için istisna tutarı 150.000 TL'dir (332 Sıra No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği). Bu tutar 2025'te 120.000 TL, 2024'te 87.000 TL idi. İstisna yıl içindeki toplam değer artışı kazancına bir kez uygulanır.
Alış ayından önceki ay ile satış ayından önceki ay arasındaki Yİ-ÜFE artışı yüzde 10 veya üzerindeyse maliyet bedeli bu oranda artırılır. Artış yüzde 10'un altındaysa maliyet endekslenmez.
Hayır. Miras ya da bağış yoluyla ivazsız edinilen gayrimenkullerin satışından doğan kazanç değer artışı kazancı sayılmaz ve beş yıl şartı aranmaz.
Satıcı olarak ödediğiniz tapu harcı ve satışla ilgili komisyon gibi giderler satış bedelinden düşülür. Alırken alıcı olarak ödediğiniz tapu harcı ise maliyet bedeline eklenir.
Satışın yapıldığı yılı izleyen yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir. 2026'daki satış için beyan Mart 2027'de verilir; vergi Mart ve Temmuz'da iki eşit taksitte ödenir.
Hayır. Araç yalnız gayrimenkul satışından doğan değer artışı kazancını hesaplar. Hisse senedi ve diğer menkul kıymetlerin vergilendirmesi farklı kurallara tabidir.
İlgili Araçlar
Bu aracı sitene ekle
Aşağıdaki kodu kopyalayıp sitenin HTML alanına yapıştır. Araç ücretsizdir; kodun altındaki HesapYapan.com bağlantısını kaldırmaman rica olunur.
