Değerli konut vergisi nedir?

Değerli konut vergisi, bina vergi değeri yasal eşiğin üzerinde kalan mesken nitelikli taşınmazlardan alınan bir vergidir. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun 42 ila 49. maddeleri bu vergiyi düzenler.

Belediye tarafından tahsil edilen emlak vergisinden ayrı bir vergidir. Beyanname vergi dairesine verilir; tahsilat da daireler üzerinden yapılır. Mülk sahibi her iki vergiyi ayrı ayrı takip etmek durumundadır: emlak vergisi belediyeye her yıl ödenirken, değerli konut vergisi değeri eşiği aşan konutlar için ayrıca beyan edilir.

Verginin matrahı konutun emlak vergisine esas bina vergi değeridir. Bu değer, belediye tarafından belirlenir ve tapu sicilinde kayıtlıdır. Satış değeri ya da piyasa değeri değil, bina vergi değeri esas alınır.

2026 yılı eşik değeri ve tarifesi

2026 yılı için alt eşik 17.711.000 TL'dir. Bina vergi değeri bu tutarın altında kalan konutlar vergiye tabi değildir. Eşiği aşan konutlarda yalnızca eşiği aşan kısım üzerinden vergi hesaplanır.

Tutarlar, Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği Seri No: 88 ile belirlenmiştir. Tebliğ 31 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete'nin 33124 mükerrer sayısında yayımlanmış ve 1 Ocak 2026'dan itibaren yürürlüğe girmiştir. Artış oranı, 2025 yılı yeniden değerleme oranının yarısı olan yüzde 12,745'tir. Bir önceki yıl eşiği 15.709.000 TL idi.

Tarife üç dilimden oluşur:

Hesaplanan tutarda 1.000 TL'ye kadar olan kesirler dikkate alınmaz. Bu kural tebliğde açıkça belirtilmiştir.

Vergi nasıl hesaplanır?

Vergi, bina vergi değerinin eşiği aşan kısmı üzerinden artan oranlı tarife uygulanarak hesaplanır. Değerin eşiğin altında kalan bölümü vergiye dahil edilmez.

Hangi dilimde olduğunuzu belirledikten sonra ilgili formülü uygularsınız:

Hisseli mülklerde toplam vergi önce tam mülkiyet üzerinden hesaplanır, ardından hisse oranıyla çarpılır. Araç bu adımları otomatik yapar; siz yalnızca bina vergi değerini ve hisse payını girmeniz yeterlidir.

Örnek hesaplamalar

Aşağıdaki örnekler doğrulanmış bilgilerdir. Aracın ürettiği sonuçlar bu değerlerle örtüşmelidir. Sonuçlar tahmini hesaptır; bu sayfa bir vergi danışmanlığı hizmeti değildir.

20.000.000 TL bina vergi değeri, tam mülkiyet

Bu değer birinci dilime girer. Eşiği aşan tutar 20.000.000 - 17.711.000 = 2.289.000 TL'dir.

30.000.000 TL bina vergi değeri, tam mülkiyet

Bu değer ikinci dilime girer.

40.000.000 TL bina vergi değeri, tam mülkiyet

Bu değer üçüncü dilime girer.

17.000.000 TL bina vergi değeri

Bu değer 17.711.000 TL'lik eşiğin altında kaldığından değerli konut vergisi hesaplanmaz. Araç sonuç olarak 0 TL gösterir.

30.000.000 TL bina vergi değeri, yüzde 50 hisse

Tam mülkiyet üzerinden vergi 47.166 TL'dir. Yüzde 50 hisse sahibi için ödenecek tutar bunun yarısıdır:

Hisseli mülklerde vergi uygulaması

Hisseli mülklerde vergiye tabi olup olmadığı ve matrahın belirlenmesi, taşınmazın toplam değeri üzerinden yapılır. Değerin eşiği geçip geçmediğine bakılırken bireysel hisse değil mülkün tamamı esas alınır.

Her malik, kendi payı oranında ayrı beyanname verir. Hesaplanan toplam verginin yalnızca kendi hissesine düşen bölümünü öder. Araçta hisse payını yüzde cinsinden girdiğinizde size düşen tutarı ve taksitleri görürsünüz.

İntifa hakkı sahipleri de aynı yükümlülük kapsamındadır. Taşınmazın toplam değeri eşiği aşıyorsa intifa hakkı sahibi, hissesi oranında beyanname vermek ve vergiyi ödemekle yükümlüdür.

Tek konut istisnası

Türkiye genelinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanlar bu taşınmazı için değerli konut vergisinden muaftır. İstisna hisseli mülkler ve intifa hakkı sahipleri için de geçerlidir.

Araçta "tek konut istisnası kapsamındayım" kutusunu işaretlediğinizde hesaplama yapılmaksızın 0 TL sonuç görünür.

Birden fazla konutu olanlar bu istisnadan yalnızca bir taşınmaz için yararlanabilir. Kanuna göre değerli konut vergisine konu taşınmazlar arasında en düşük değerlisi istisna kapsamında tutulur. Hangi konutun istisna kapsamına alınacağı beyanname süresi içinde vergi dairesine bildirilir; bu taşınmaz beyannameye dahil edilmez.

Araç birden fazla konut arasında seçim yapma özelliği sunmaz. Birden fazla konutunuz varsa istisna uygulanacak taşınmazı kendiniz belirlemeniz ve beyanname sürecinde vergi dairesine bildirmeniz gerekir.

Beyan ve ödeme takvimi

2026 yılı beyannamesi 20 Şubat 2026'ya kadar verilmesi gerekiyordu. Birinci taksit şubat sonunda ödenir; 2026'da 28 Şubat hafta sonuna denk geldiğinden ödeme son günü 2 Mart 2026 olarak uygulandı. İkinci taksit ağustos sonunda ödenir.

Mükellefiyet şu durumlarda başlar: bina vergi değerinin eşiği aştığı ya da tek konut istisnasının sona erdiği yılı takip eden yıldan itibaren beyanname verilir. Eşiğin altına düşen ya da istisnaya yeniden giren taşınmazlar için mükellefiyet bir sonraki yıldan sona erer.

2027 yılı tutarları henüz belirlenmemiştir. Yeni tebliğ yayımlandığında araçtaki varsayılan eşik ve dilim sınırları güncellenir. Emin olmak için araçtaki değerleri güncel tebliğle karşılaştırabilirsiniz.

Tapu harcı hesaplama, kira geliri vergisi hesaplama ve değer artışı kazancı vergisi hesaplama araçlarına da göz atabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Değerli konut vergisiyle ilgili sık karşılaşılan sorulara SSS bölümünden ulaşabilirsiniz. Vergi hesaplama sürecinde doğru bilgiye ihtiyaç duyduğunuzda veraset ve intikal vergisi hesaplama gibi ilgili araçlardan da yararlanabilirsiniz. Tüm araçları listelemek için vergi hesaplama araçları sayfasını ziyaret edebilirsiniz.